7 cosas que revisar antes de firmar el acta de entrega de tu apartamento
La lista que usa un ingeniero civil el día de la entrega: qué revisar, cómo dejarlo en el acta y qué plazos de garantía da la ley.
Por Camilo Ruiz, ingeniero civil · Publicado el · Revisado el
Antes de firmar el acta de entrega revisa el agua, los niveles, las tomas, los desagües, las ventanas, las puertas, los muros y lo que dice tu contrato, y deja cada observación escrita con su ubicación y con fotos con fecha. Lo que no quede escrito en el acta, después es palabra contra palabra.
En una mirada
| Qué revisar | Cuándo | Cómo lo compruebas |
|---|---|---|
| Agua, filtraciones y humedades | Desde que llegas y otra vez al final de la visita | Llaves abiertas y sifones tapados, y volver a mirar muros y techos con linterna |
| Niveles y plomos | Durante el recorrido | Regla de dos metros y nivel de burbuja, con cinta y foto en cada desnivel |
| Tomas, desagües y gas | Durante el recorrido, con el plano en la mano | Contar y probar cada toma, echar agua en los desagües y pedir el certificado de gas |
| Ventanas, puertas y muros | Durante el recorrido | Abrir y cerrar cada una y golpear los muros con los nudillos |
| Lo que quedó escrito | Antes de firmar | Cada observación en el acta con su ubicación, fotos con fecha y una copia firmada |
¿Por qué el acta de entrega es el documento que cuenta?
Esta guía es la lista con la que reviso un apartamento antes de recibirlo. Está escrita para que la uses tú, sin ser ingeniero y sin pelear con nadie.
Recibir un apartamento nuevo se parece a recibir un carro nuevo: uno mira el color y se emociona. Pero el día de la entrega hay un documento que importa más que las llaves. Es el acta de entrega, y lo que quede escrito ahí es lo que después se puede reclamar sin discusiones.
La ley protege al comprador, pero la garantía se hace valer con pruebas. Un daño que no quedó registrado en el acta ni en fotos con fecha se vuelve una discusión de palabra contra palabra. El problema casi nunca es el apartamento con detalles, porque todos los tienen. El problema es firmar sin registrarlos.
¿Cuáles son las 7 cosas que reviso antes de firmar?
- 1
Filtraciones y humedades, con el agua corriendo desde que llegas
Abre todas las llaves, tapa los sifones, llena el tanque del sanitario y deja correr el agua. Una filtración pequeña no aparece de inmediato: por eso conviene empezar la prueba de agua al comienzo de la visita, volver a mirar al final y, si puedes, volver al día siguiente. Mira muros, techos y el piso del vecino de abajo si es posible.
- 2
Niveles y plomos, con una regla de dos metros
Una regla de dos metros o un nivel apoyado sobre el piso y contra los muros te muestra desniveles que después hacen que un enchape o una cocina no cuadren. Márcalos con cinta y fotografíalos.
- 3
Cada toma, cada desagüe y el certificado de la instalación de gas
Cuenta las tomas y verifica que cada una tenga corriente. Revisa que los desagües de cocina, lavadero y baños existan donde el plano dice. Pide el certificado de la instalación de gas: sin ese papel no hay servicio.
- 4
Todas las ventanas y puertas: abrir y cerrar
Abre y cierra cada ventana y cada puerta. Un vidrio flojo, un marco que roza o un cierre que no ajusta son reclamaciones fáciles hoy y costosas después.
- 5
Muros: sonido hueco y grietas en diagonal
Golpea con los nudillos. Un sonido hueco en un pañete o una grieta en diagonal en una esquina se registran, se fotografían y se anotan con la ubicación exacta.
- 6
Lo que dice tu contrato que incluye el apartamento
Compara lo entregado con las especificaciones que firmaste al comprar. Si el contrato dice que hay un aparato, un mesón o un acabado y no está, va en el acta.
- 7
Pasillo, ducto de basuras y parqueadero
El estado de las áreas comunes que te afectan también se anota. Después de firmar es más difícil probar que ya estaban así.
¿Qué revisar en cada espacio y cómo lo compruebas?
| Espacio | Qué revisas | Cómo lo compruebas |
|---|---|---|
| Apartamento completo | Piso a nivel y sin zonas huecas, muros a plomo, pañete sin fisuras abiertas, sin manchas de humedad en placa ni esquinas, puerta principal que abre y cierra completa. | Regla de dos metros apoyada en varios puntos y mirar la luz por debajo. Golpear el piso con los nudillos: el sonido cambia donde está despegado. Nivel de burbuja en vertical en cada muro. |
| Cocina | Punto de agua y desagüe donde dice el plano, punto de gas con llave de corte accesible, salida de ventilación libre, tomas contadas. | Abrir el agua y mirar el sifón por debajo con linterna. Probar cada toma y contarlas contra el plano. |
| Baño | Enchape sin piezas sueltas, pendiente del piso hacia el desagüe, sanitario, lavamanos y ducha funcionando, rejilla de ventilación. | Golpe seco pieza por pieza. Echar un pocillo de agua y mirar si corre sola. Descargar el sanitario y mirar la base. Abrir la ducha en frío y en caliente. |
| Alcobas | Cada toma, punto de luz en el techo con su caja tapada, conmutados. | Probador de tomas. Prender y apagar la luz desde los dos puntos. |
| Zona de ropas y patio | Agua y desagüe de la lavadora, desagüe de piso con pendiente, calentador o conexión para instalarlo. | Un balde de agua en el desagüe lo dice todo. El calentador se revisa con la sección de gas de esta guía. |
| Ventanas y puertas | Abren y cierran completas, sellos continuos, vidrio sin rayones ni golpes, perforaciones de desagüe del marco destapadas. | Abrir y cerrar cada una. Mojar el marco por fuera con una botella y mirar por dentro. |
| Instalación eléctrica | Salidas contra el plano, tablero con los breakers rotulados y la tapa puesta, ningún cable suelto sin caja. | Contar tomas, interruptores y puntos de luz uno por uno. Un probador de tomas, o un cargador de celular, dice si llega corriente. |
| Instalación hidráulica | Presión y fugas en uniones y sifones. | Abrir todo al tiempo y mirar la presión. Cerrar todo y mirar el medidor: si sigue girando, hay fuga. Revisar con linterna y volver al día siguiente a mirar las mismas uniones. |
Cada casilla que no puedas marcar es una observación para el acta.
Las fugas lentas no se ven el mismo día. Por eso yo hago la prueba de agua en dos visitas: dejo correr el agua y vuelvo al día siguiente a mirar la misma unión con linterna.
¿Qué papeles y qué entrega pides para el agua caliente y el gas?
Es lo que menos se revisa el día de la entrega y lo único de esta lista que tiene que ver con tu seguridad y no solo con tus acabados.
- 1
Primero, los papeles
Pide el certificado de la instalación de gas. Lo expide un organismo de inspección o de certificación acreditado, no la constructora. Confirma que sea de tu apartamento, con torre y número, y pregunta si el servicio ya está habilitado.
- 2
Qué te entregan
Confirma si te entregan el calentador instalado o solo la conexión para instalarlo. Hay fichas de proyecto que hablan de la conexión y no del calentador. Esa diferencia se pregunta antes de la entrega.
¿Cómo compruebo la llama, el agua caliente y el tiro del calentador?
- 1
El olor y la llama
El apartamento no debe oler a gas, ni al entrar, ni en la cocina, ni junto al calentador. La llave de corte debe estar accesible y cerrar completa. Si hay estufa, la llama de cada puesto debe ser azul, pareja y quieta; las puntas amarillas o anaranjadas van al acta.
- 2
La prueba del agua caliente
Abre la ducha en caliente y anota cuánto tarda en llegar el agua. Si nunca llega o llega tibia, es una observación. Déjala correr un rato y mira que la temperatura se mantenga pareja. Revisa qué puntos tienen agua caliente y compáralo con lo prometido: en muchos proyectos el lavamanos solo trae agua fría.
- 3
El tiro y la ventilación del calentador
Un calentador de tiro natural saca los gases por un ducto hasta el exterior. El ducto debe ir completo hasta afuera, la salida debe estar libre y las rejillas de ventilación destapadas. Con el calentador prendido, acerca un fósforo recién apagado al borde de la campana: el humo debe irse hacia el ducto. Si se devuelve hacia ti, no uses el calentador y anótalo.
La conformidad de una instalación interna de gas se demuestra con un certificado o un informe de inspección de un organismo acreditado, según el Reglamento técnico de instalaciones internas de gas (Resolución 90902 de 2013 del Ministerio de Minas y Energía). En mi experiencia, sin ese certificado la empresa de gas no habilita el servicio.
Si hueles a gas, no prendas ni apagues luces ni aparatos. Abre puertas y ventanas, cierra la llave de corte y sal. Desde afuera, llama a la línea de emergencias de la empresa de gas. Y que quede escrito en el acta.
¿Cómo dejo todo registrado?
Esto es lo que más pesa.
- 1
Fotos de cada observación, con la fecha visible
Lleva el celular con batería y la fecha activada en la cámara. Marca cada defecto con cinta de enmascarar y fotografíalo con la marca puesta, para que nadie discuta después de qué se hablaba.
- 2
Cada pendiente escrito en el acta, con su ubicación
«Varios detalles» no sirve; «grieta diagonal en el muro norte de la alcoba 2» sí. Si el formato no tiene espacio suficiente, anexas una hoja y la firman los dos.
- 3
No firmes en blanco ni «a satisfacción» si hay pendientes
Firmar con observaciones es normal y es tu derecho. Si sientes que no alcanzaste a revisar, pide que quede constancia por escrito de que recibes con observaciones pendientes de levantar.
- 4
Una copia firmada por ambas partes
Llévatela antes de irte y envíate las fotos por correo el mismo día.
- 5
Si el pendiente es serio, pídelo por escrito antes de recibir
Una filtración activa o una instalación que no funciona se puede pedir corregida antes de recibir. Es una decisión tuya.
Plazos de la garantía legal de un apartamento nuevo
| Concepto | Plazo | Fuente |
|---|---|---|
| Estabilidad de la obra | 10 años | Ley 1480 de 2011, artículo 8 |
| Acabados | 1 año | Ley 1480 de 2011, artículo 8 |
La garantía existe aunque hayas firmado el acta. Para hacerla valer sirve lo que quedó escrito en el acta y las fotos con fecha.
Fuente: Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), artículo 8
¿Qué puedes exigir después de firmar?
Cualquier reclamación se presenta por escrito a la constructora, con las fotos y el acta como soporte. Si no responden, puedes presentar una queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio. El acta con observaciones es lo que hace la diferencia entre reclamar con pruebas y discutir de memoria.
Antes de que entre el primer contratista, toma además un registro fotográfico fechado de todo el apartamento y de las zonas comunes por donde va a pasar la obra. Es la única defensa cuando aparece un daño y nadie lo reconoce, y protege tanto a ti como al contratista serio.
¿Y si el daño aparece después de firmar?
La garantía legal sigue vigente después del acta. La guía de las garantías explica quién responde y cómo se reclama por escrito.
Garantías del comprador de vivienda nueva: plazos y cómo reclamar¿Prefieres que te acompañen a la entrega?
Habitto te acompaña a la entrega y revisa contigo, espacio por espacio, lo que recibes antes de que firmes. La visita no tiene costo.
Acompañamiento en la entrega de tu apartamentoCamilo Ruiz, ingeniero civil · Habitto
Soy Camilo Ruiz, ingeniero civil, y en Habitto soy quien revisa tu apartamento, te cotiza y dirige la obra. Reviso la entrega contigo, te cotizo primero y, si me contratas, cada semana te llega un reporte con fotos, lo que se hizo con cantidades medidas en obra y lo que sigue.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que contratar a alguien para recibir mi apartamento?
No. Con esta lista y tiempo puedes hacerlo tú. Un acompañamiento técnico sirve cuando no tienes tiempo, no te sientes seguro o el apartamento ya mostró problemas.
¿La constructora puede negarse a anotar una observación?
No debería. Si se niega, escribe la observación tú mismo en el acta antes de firmar y fotografía la hoja.
¿Firmar con observaciones retrasa la entrega?
Normalmente no. Recibes el apartamento y las observaciones quedan escritas para que la constructora las corrija.
¿Esta lista sirve para cualquier proyecto?
Sí. La lista es la misma para cualquier apartamento nuevo. Lo que cambia de un proyecto a otro es lo que el contrato dice que incluye.